Blog 4 van 6: Bezit u een woning? Wij hebben interessante eindejaars tips voor u.

4 december 2019

Gaat u verbouwen? Leen dan vóór 1 januari 2020
Als u een lening wilt afsluiten voor de verbouwing van uw woning kunt u dit beter nog in 2019 doen. Wanneer u de verplichtingen aangaat vóór 1 januari 2020, verlaagt u uw grondslag voor de heffing in box 3. 
 
Verhuren van eigen woning is aantrekkelijker na 2019
Als u van plan bent om uw eigen woning te verhuren, stel dit dan uit tot na 1 januari 2020. Zodra u uw eigen woning voor langere tijd verhuurt, is de woning namelijk geen eigen woning meer maar een beleggingspand. Hierdoor gaat de woning van box 1 over naar box 3, waar zij meetelt voor de grondslag voor de box 3-heffing. Wij adviseren u om nog even te wachten.  
 
Verhuurt u vanaf 1 januari 2020 (peildatum), dan telt de woning voor heel 2020 mee voor de heffingsgrondslag voor box 3. 

Los aflossingsvrije hypotheek in 2019 af 
Soms is het voordelig om uw eigenwoningschuld (gedeeltelijk) af te lossen. Heeft u bijvoorbeeld nog een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek met een vrij hoge rente en belast vermogen in box 3 dat u kunt missen? Als het rendement op dat vermogen lager is dan wat u netto aan hypotheekrente betaalt, is aflossen waarschijnlijk interessant. Informeer hoeveel u boetevrij kunt aflossen. Meestal is dat hoogstens 10% van het (openstaande) hypotheekbedrag per jaar. Als u vóór 1 januari 2020 aflost, behaalt u hierbij een box 3-voordeel. 
 
Als u in 2020 geen eigenwoningschuld heeft of een eigenwoningschuld die minder bedraagt dan het eigenwoningforfait, krijgt u een extra aftrek. Het effect van deze aftrek is dat het saldo van het eigenwoningforfait en de betaalde rente voor maar 6 2/3% in de heffing valt. In de jaren na 2020 zal de extra aftrek steeds met 3 1/3 %-punt dalen. 
 
Flinke eigen woningschuld met lage rente? Soms is het voordeliger als uw schuld in box 3 valt.
Als u een flinke eigen woningschuld heeft maar daarover een lage rente betaalt, kan het voor u fiscaal voordeliger zijn om de schuld in box 3 te laten vallen. U verliest dan natuurlijk de renteaftrek in box 1, maar daar staat tegenover dat u minder vermogen heeft in box 3. Als het verschil tussen het forfaitair percentage in box 3 (maximaal 5,60% in 2019) en het hypotheekrentepercentage groot genoeg is, kan de hypotheekschuld in box 3 best gunstig zijn. 
 
Omdat een hypotheekschuld alleen onder strenge voorwaarden kwalificeert als een eigenwoning-schuld, hoeft dat niet moeilijk te zijn. U moet zorgen dat u niet meer aan een van de voorwaarden voldoet. Heeft u bijvoorbeeld de hypotheek afgesloten bij een schuldeiser die geen aangewezen administratieplichtige is (zoals ouders of een eigen B.V.), dan kunt u de voorwaarden voor eigenwoningschuld verbreken door uw informatieplicht te verzaken. Informeer bij uw adviseur en regel het al in 2019.

Verkoop eigen woning na 1 januari 2020 
Bent u van plan om binnenkort uw schuldenvrije woning te verkopen, maar gaat u niet direct een nieuwe woning kopen? Overweeg daarmee te wachten tot in 2020. Verkoopt u uw woning namelijk vóór 1 januari 2020, dan zal de ontvangen verkoopsom meetellen in de grondslag van de vermogensrendementsheffing van het jaar 2020 (peildatum 1 januari 2020). Verkoopt u de woning op bijvoorbeeld 5 januari 2020, dan valt de koopsom in 2020 niet in box 3. 
 
Bereikt u in 2020 de AOW gerechtigde leeftijd?
Of valt u om een andere reden in een lager belastingtarief? Betaal dan hypotheekrente vooruit. 

Als u in 2020 de AOW-leeftijd bereikt of vanwege een andere reden onder een lager belastingtarief valt, betaal dan in 2019 nog de hypotheekrente die betrekking heeft op de periode tot 1 juli 2020. U betaalt minder belasting doordat u deze rente dan tegen een hoger tarief aftrekt. In ieder geval is het zo dat het toptarief waartegen u de hypotheekrente kunt aftrekken in 2020 daalt van 49% naar 46%. Wel goed om te weten dat het geen zin heeft om voor een langere periode vooruit te betalen. Doet u dat toch, dan weigert de Belastingdienst de vooruitbetaalde rente als aftrekpost voor 2019. 

Wees u daarnaast bewust van uw plicht om betaalde eigenwoningrente op te geven. Als u bijvoorbeeld maar weinig hypotheekrente betaalt, kan het zijn dat u door de aftrek vanwege geen of geringe eigenwoningschuld zijn beter af zou zijn als u de betaalde hypotheekrente niet zou opgeven. Helaas is dat geen optie.

Heeft u een vraag? Bel ons, wij helpen u graag verder.